激励措施如何促进办公室转换

越来越多的城市、州以及现在的联邦政府正在更加密切地考虑改造未使用或过时的办公空间。这不足为奇：根据CommercialEdge的数据，11月份全国办公室空置率达到18.2%，同比上升190个基点。一些大城市面临着更高的职位空缺。

再加上全国住房短缺和负担能力危机，大多数激励措施都旨在将办公室改建为住宅。但还有其他潜在用途正在考虑中，包括教育(K-12和大学级别)以及学生宿舍;酒店;数据中心;工业的;实验室和生命科学空间。

波士顿DyerBrown&Associates的负责人兼工作场所总监阿什利·邓恩(AshleyDunn)表示：“我认为真正的挑战是私人开发商和地方政府是否能够真正合作，在财务上实现这一目标。”“人们没有意识到其中的复杂性。”

她补充说：“将此类现金投入房产以将其改造成住宅在财务上是否可行，存在一些不确定性。”

邓恩表示，虽然迄今为止波士顿办公室改住宅的数量较少，但过去两到四年里，从办公室改建为实验室的数量“大幅增加”。由于经济环境，这一速度最近有所放缓。

MichaelUnderhill，CapitalInnovationsLLC首席投资官

MichaelUnderhill，资本创新有限责任公司首席投资官。图片由资本创新有限责任公司提供

尽管涉及的复杂性，位于威斯康星州沃科夏的另类投资管理公司CapitalInnovationsLLC的首席投资官迈克尔·安德希尔(MichaelUnderhill)表示，美国105个最大城市中约15%的商业办公楼适合住宅改建，提供了预计将新增171,470个单元，几乎相当于2022年多户住宅单元产量的一半。

世邦魏理仕最近的一项研究表明，预计今年将在美国主要城市完成118个办公室改建项目(其中近一半为多户住宅)。2016年至2022年间，年平均值为41间。研究发现，计划或正在进行的改造面积为6000万平方英尺，占美国写字楼库存总量的1.4%，高于2022年第二季度的1.2%。

自2016年以来，通过办公室改建住宅已建成近20,000套住房，规划或正在进行的项目预计将增加21,000套。迄今为止，正在进行或计划中的改造项目中有48%是办公室改建为多户住宅;根据CBRE的数据，19%是从办公室到生命科学，18%是从办公室到混合用途。

“我认为这个问题足够重要，足以引起政策制定者的关注，”旧金山美国建筑师协会(FAIA)查尔斯·布洛斯办公室(CharlesBloszies)负责人查尔斯·布洛斯(CharlesBloszies)表示。“从经济上来说，如果没有一些激励措施，这些项目就不会发生。政策制定者正在看到这一点并做出反应。”

波士顿和华盛顿特区等一些城市正在提供减税服务。波士顿市中心办公楼改建住宅试点计划将在长达25年内将办公楼改建为公寓的房产减税高达75%。在华盛顿特区，该市为建造超过10套住房的开发商提供20年的减税优惠。

10月，旧金山市长LondonBreed宣布税收激励提案将在2024年3月投票。它将免除城市转让税，对于从非住宅用途(包括办公室)转变为住宅用途的建筑物，交易金额超过2500万美元的转让税最高可达6%。

西雅图已经选择了几项办公室改造提案，并正在起草立法、激励措施和其他计划来帮助这些项目。

芝加哥正在创建一个增税融资区，作为拉萨尔街重新构想计划的一部分，该计划将在目前85%为办公空间的区域增加住房。将开发1,000多套公寓，其中至少30%是经济适用房。

Gensler住宅全球负责人凯利·法雷尔(KellyFarrell)表示：“我们在费城看到了减税计划，如果你进行了改造，你就可以对该房产享受10年的减税，这很棒。”该公司洛杉矶办事处的执业兼董事总经理。

市政府提供的其他激励措施包括为符合某些标准的项目提供现金补助或免除许可费或开发费。

改变分区以便更容易在商业区开发住宅，简化开发商的流程，包括建立专门的团队来审查和处理转换项目的申请，也是城市正在利用的工具的一部分。

8月，纽约市市长埃里克·亚当斯(EricAdams)制定了政府计划，启动办公室改造加速器，以加快改造项目，并通过重新利用数百万平方英尺的空置办公空间来加快建造20,000套新住房的进程。该市还寻求将中城南区重新划分为制造业和办公空间，以允许住房培育一个24/7生活工作社区。

纽约市RKTBArchitects的管理负责人PeterBafitis指出，鼓励开发商建造经济适用房的421-a等税收优惠政策已经过时，纽约州立法机构尚未对新版本采取行动。

巴菲蒂斯说：“如果没有国家批准，在城市大片地区进行这种重大改造即使不是不可能，也将是困难的。”“希望到2024年，我们会看到州和市政府都需要通过一些必要的措施来促进这一目标，并且激励措施必须成为一揽子计划的一部分。如果幸运的话，以曼哈顿下城为参考的话，事情可能会在2025年或2026年开始，并持续10到15年。”

他指出，在20世纪90年代，当该市寻求为曼哈顿下城带来更多住房时，之前的421-g税收激励计划为将商业建筑或部分建筑改建为多户住宅提供了免税和减税。它于2006年到期。

VanbartonGroup已竣工PearlHouse，这是一栋拥有588个单元的超豪华出租建筑，是纽约市迄今为止最大的办公楼改建住宅项目。该物业位于曼哈顿下城海港区，曾是一栋建于1970年代、位于沃特街160号的26层、面积525,000平方英尺的办公楼。VanbartonGroup聘请Gensler来设计改造。图片由WilliamsNewYork提供，由Gensler提供

“他们想要做的就是处理曼哈顿下城空置和陈旧的办公室问题，同时也在城市中一个以前从未存在过的地方创建一个24小时开放的社区。这确实是一种重大的社会变革，你知道吗，它确实有效。”他告诉CommercialPropertyExecutive。

州和联邦行动

在加利福尼亚州，州立法机构拨款4亿美元用于鼓励改造，其中1.05亿美元专门用于经济适用房。立法机关正在考虑《办公室改建住房法案》，该法案将促进和加快办公室改建，并要求将10%的新住房留作经济适用房。

Gensler多伦多办事处负责人兼建筑改造和适应性再利用负责人史蒂文·佩恩特(StevenPaynter)表示，他还没有看到其他州计划，但将会开始出现一些计划，因为拜登在10月宣布了联邦能源部贷款计划。哈里斯政府必须通过州级实体进行管理。

DOE计划是涵盖六个联邦机构的20多个联邦计划的其他举措之一，可用于支持商业到住宅联邦资源指南中包含的转换。

这些计划包括低息贷款、贷款担保、赠款和税收优惠。有些可以与联邦计划以及州和地方产品一起使用，以提高改造项目的经济可行性。

“你可以与通货膨胀削减法案相协调，”Gensler的法雷尔说。“您可以开始为多户住宅获得积分，无论是考虑能源之星还是能源部零能源规定，您也可以开始将这些纳入您的转换中。这些建筑有可再生能源、太阳能、风能储存和替代燃料的规定。”

一些联邦资助计划包括：

交通部通过两项计划(交通基础设施融资和创新法案以及铁路修复和改善融资)拥有超过350亿美元的贷款能力，以低于市场的利率为交通导向型项目提供贷款。

HUD正在更新有关如何使用社区发展整笔拨款资金来增加住房供应的信息，包括商业地产的收购、修复和转换为住宅和混合用途开发项目。各州和地方还可以获得高达其年度CDBD拨款五倍的低成本贷款担保。它还拥有价值8500万美元的“消除住房障碍之路”计划可供利用。

美国总务管理局将扩大其“睦邻计划”，以促进剩余联邦房产的销售，买家可能会将这些房产重新开发为住宅用途。

珍珠楼的天空露台，纽约市迄今为止最大的办公楼改建住宅项目

珍珠大厦的空中露台是纽约市迄今为止最大的办公楼改建住宅项目。图片由WilliamsNewYork提供，由Gensler提供

历史税收抵免

“白宫的指导方针还涉及利用历史性的税收抵免来建设适应设施，我们认为这将是一个很好的工具，特别是在当前的经济环境下，”法雷尔说。“你真的可以将这个堆栈组合在一起，从而使转换成为可能。”

波士顿地区ArchitecturalTeamInc.的高级合伙人兼设计负责人迈克尔·刘(MichaelLiu)表示，历史性的税收抵免已通过国家公园管理局的认证。

“对于历史建筑的翻修费用，开发商有权获得20%的税收抵免，”他说。“必须说服国家公园管理局这座建筑具有历史意义。......我不认为人们对这个时代的建筑的喜爱程度与对1930年代的建筑的喜爱程度不同。”

该建筑应至少有50或60年的历史才有资格获得历史税收抵免。这可能会淘汰一些较新时代的办公楼，但那些较早建造的，即20世纪60年代或1970年代的办公楼可能符合条件。

Bloszies的公司是一家主要专注于旧金山的建筑和结构设计公司，该公司发布了一份研究报告和地图，详细介绍了市中心及其附近的几座建筑的可行性，这些建筑可能是办公改住宅的候选建筑。在该公司的研究中，Bloszies指出，旧金山最理想的改造对象是具有高天花板和大型可操作窗户的旧建筑。

他说，在加州，历史建筑的业主还可以申请《米尔斯法案》，该法案由地方政府管理和实施，用于修复和保护符合条件的历史建筑。

卡尔加里的教训

甚至在COVID-19大流行爆发之前，由于2014年石油和天然气行业的低迷，加拿大卡尔加里就面临着办公室空置率上升的问题。到2020年，卡尔加里市中心的空置率达到了34%的峰值，该市采取行动解决了1200万平方英尺的空置办公空间问题。

位于909FifthAve.SW的Cornerstone是加拿大卡尔加里第一个竣工的办公住宅改建物业。公寓楼将于一月份开业。图片由卡尔加里市中心战略提供

市政府官员开始与当地经济发展团体会面，寻求想法，鼓励业主对其房产做一些不同的事情。卡尔加里与Gensler合作，后者创建了一种算法工具来确定哪些表现不佳的资产可以作为转换的候选资产。

Paynter表示，该市很早就决定需要拆除目前50%的空置空间，即约600万平方英尺的办公空间。

“使用我们的算法并通过与当地开发商团体合作，我们能够确定市场可以支持约300万平方英尺的转换。为了实现这些目标，他们必须以每平方英尺75美元左右的价格激励这项工作，并消除任何政策障碍和繁文缛节，”他说。“该市采取的行动非常迅速，通过‘自我投资’来获得资金，并证明短期激励措施将带来积极的税收流动效益。”

卡尔加里市中心战略战略与发展经理NatalieMarchut表示，迄今为止，该市已投入1.53亿加元的激励资金。联邦政府启动了住房加速器基金，以帮助各城市在全国范围内提供住宅单位。

Marchut表示，该市还取消了某些申请的开发许可证，从而节省了4至6个月的审查时间。

“这还可以节省大量资金，因为开发许可证非常昂贵，而且还提供了批准的确定性，我认为这是开发社区的最大胜利，”她说，并指出这是项目唯一可以获得批准的时间。被上诉。

该市还设立了专门的工作人员来处理转换申请，以帮助简化流程。

自2021年9月启动该计划以来，已批准13项改建，并提议对2,300个单位进行总共17项改建。一次改造将一处房产改为酒店用途，马尔丘特表示，该市还在考虑将市中心建筑用于学生宿舍和其他用途，包括艺术和文化用途。第一个物业是位于909FifthAve.SW的TheCornerstone，将于1月开业。

佩恩特说，卡尔加里和该市正在使用的工具可以成为其他城市的典范。

“北美几乎所有城市现在都面临着完全相同的问题，”他说。“我们已经在美国十几个城市应用了我们的模型，其中最著名的是旧金山。”