2024年平均房价将下降3%

2024 年 1 月的情绪音乐与 2023 年初截然不同。一年前，我们正展望着曲折的一年，预计 2023 年结束时的情况会比开始时更糟糕。事实上，到 2023 年底，情况并不像许多人(包括我们)预期的那么可怕，但经济活动低迷和高利率意味着大多数人都乐意将其抛在脑后。

无论是对新的一年的乐观情绪还是更具体的东西，我们都感觉今年年底会比年初更好。

当然，经济和房地产市场的前景并不仅仅由情绪驱动。我们需要小心，新年的乐观情绪不会影响我们的判断，但也有一些令人鼓舞的迹象。

通胀回落(如果没有完全遵循计划的路径)

烟草和酒类成本的上涨是导致 12 月份年度通胀数据的因素之一，该数字从 11 月份的 3.9% 上升至 4.0%。但 4.0% 的数字仍在范围内，预测人士预计英国央行仍将在春季达到 2% 的通胀目标。

更优惠的抵押贷款利率

2024 年伊始，借款人就迎来了一些好消息。根据 Lifetime Capital 的数据，百思买固定利率已从 2023 年的高点回落，1 月份借款人可以在两年内获得 4.15% 的固定利率，在五年内获得 4.09% 的固定利率。那些存款较多的人甚至可以获得低于 4% 的利率。这与 2023 年之前的低点相比仍有一定差距，但对于放弃固定利率的房主和希望扩大预算的首次购房者来说，这是一个可喜的缓解。

销售市场活跃度增加

Rightmove 的数据显示，与去年同期相比，2024 年第一周达成的销量增加了 20%，上个月平均要价上涨了 1.3%。这在每年的这个时候并不罕见，但增长率是 20 年 1 月平均水平 (+0.6%) 的两倍多，并且是 2020 年 1 月(鲍里斯短暂反弹时期)以来的最高水平。

怀疑论者可能会辩称，学校假期的临近意味着今年有更多的人在家中寻找房子，但最新的 RICS 调查结果支持了买家正在回归的观点。

12 月份的结果显示，买家需求连续第四个月有所改善，尽管负面程度而非正面程度有所改善。 2023 年 12 月的余额为 -3%，这意味着自 2022 年 4 月以来首次回到中性区域(由 RICS 定义为 -5% 至 +5% 之间的数字)。

租赁市场更加平衡

Homelet 12 月份的数据显示，截至 2023 年 12 月的一年中，平均租金上涨了 8.0%，这是自 2021 年 9 月以来的最低年度涨幅。12 月份的租金连续第二个月下降了 0.9%。每年这个时候租赁市场降温并不罕见，因此我们不应该过多解读这些数据。

但库存水平高于近期正常水平，英国皇家特许测量师协会 (RICS) 的最新数据表明，进入市场的库存与租户需求之间的不平衡正在缩小。我们的仲量联行租金增长预测预计 2024 年租金将增长 5.0%，低于 2023 年的水平，但高于历史平均水平。

伦敦新屋数量减少

Molior London 的 2023 年数据显示了债务和建筑成本上升以及监管负担增加对伦敦新房市场的影响。 2023年私人住房开工数量创2010年以来最低水平，2023年开工数量比前十年平均水平减少47%。

价格展望

Nationwide、哈利法克斯和 ONS 显示年度房价变化范围为 -2.1%(ONS 至 11 月)至 +1.7%(哈利法克斯至 12 月)，表明过去 12 个月价格变化不大。

然而，自 2022 年 11 月以来，RICS 调查的受访者表示价格每月都在下降，而不是上涨。2023 年第三季度的反馈最为负面，其中 12 月份的数据是自 2022 年 11 月以来负面程度最小的。

这表明市场可能会出现转变，但也表明 2023 年下半年的低迷市场可能无法完全反映在当前数据中。 ONS 数据包括几个月前商定的交易，报价与完成之间的时间通常超过四个月。

因此，春季之前实现的价格将反映大部分在 2023 年达成的交易，当时利率较高，市场情绪较弱。这意味着，即使市场感觉更加繁忙，并且我们看到活动和价格上涨，但数据可能需要一段时间才能赶上。

在仲量联行，我们预测 2024 年英国房价将下跌 -3%。提前大选和潜在的投票后反弹、鼓励春季预算活动的一些激励措施，或者英格兰银行提前降息可能会让我们看起来很悲观。

但在我们了解更多信息之前，我们假设基本利率将在夏季开始回落，而活动将会增加。如果我们遵循这一轨迹，下半年价格上涨的可能性更大，但可能要到 2025 年我们才能看到这种情况纳入指数。